| | 广发证券 罗利长
4月29日，华发股份公布了靓丽的2008年一季度财务报告，1季度公司实现营业收入6.8亿元，同比增长102.3%；归属于母公司股东的净利润1.22亿元，同比增长120.8%；全面摊薄净资产收益率5.93%，同比增加2.61个百分点。预收楼款达３９．５５亿元，较２００７年末的３３．６９亿元增长１７．３９％；货币资金２１亿元，较２００７年末１５．７２亿元增长３３．５９％。同时，公司预告2008年中期盈利同比增长100以上。报告期内该公司１０配３股的配股方案申请已获得证监会审查通过，即将在近期实施。公司盈利大增，主要原因为公司各房地产项目预售面积、金额大幅增长，且工程进度较为理想，结算面积及金额均大幅增长，导致净利润大幅增长。
在房地产行业面对宏观调控和众多上市房企因过快增长的土地储备及银行贷款而背负沉重债务压力的整体行业背景下，华发股份的“风景这边独好”以及稳定快速持续发展的潜力和明确的业绩增长，吸引了众多机构投资者的关注。仅4月份以来，先后有国金证券、兴业证券、招商证券、中金公司、平安证券等多家机构研究所发布了调研或深度研究报告，分别给予买入或推荐的最高投资评级。
综合上述机构研究报告观点，机构看好华发股份的主要依据，体现在几方面：1、看好珠海房地产市场的前景：珠海政府计划将珠海建设成为粤西的交通枢纽，目前在建和即将启动的重大项目有30个，总投资508亿元（不包括港珠澳大桥）。重大项目建设会给珠海城市空间和产业布局发展带来深刻影响，为珠海房地产市场发展提供经济基本面的支撑，也能延长其房产市场的需求半径，吸引更多外来人口置业，支撑当地市场的长期发展。07年中期以来珠海房地产市场状况良好，08年1-2月份珠海一手商品房的销售均价为7423元/平，同比上涨44.3%，环比上涨15.8%；在近期周边市场房价大幅下降的背景下，珠海房地产价格保持平稳，华发的高档品牌房地产价格稳中有升且销售十分良好。华发股份作为珠海本地享有极高品牌声誉和规模发展优势的房地产龙头企业，有条件充分分享珠海房地产市场发展机遇。2、国家调控无疑紧缩了地产公司生存环境，但华发凭借自身优势能够减弱调控的不利影响，有能力继续保持快速增长。首先，华发所处的珠海市场销售并没有明显受到调控影响，因为澳门人在珠海置业比例较高，并且澳门人购房不受第二套房贷款首付比例和相关利率提升的限制。07年澳门房价上涨迅速，目前均价约为珠海四倍，比价效应的凸显对澳门购房者吸引力进一步增强。其次，公司的华发新城五期和世纪城正在积累潜在客户，五一假期，上述项目意向登记客户已经超过五百人，因此项目在08 年四季度正式开盘时实现热销可能性较大。第三，华发目前资金运转顺畅，因为公司通过拿地和销售节奏的合理控制保证了资金的正常运营。一季度末，公司账面货币资金是短期债务的1.6倍，因此即使不考虑销售回款，公司现金就足以偿还短期债务。3、公司盈利能力提升，08年业绩高增长已锁定。研究机构预计公司08年全年结算收入为35.5亿元，其中一季度完成6.8亿元，而期末预收帐款达到39.5亿元，已超出全年结算收入，因此公司08年业绩继续实现高增长已无悬念。上述预测不考虑收购股东资产对业绩的影响，如果能顺利整合集团资源，公司业绩将超出预期。而2008年1季度公司营业利润率为36.4%，同比增加4.9个百分点；净利率达到18%，同比增加1.5个百分点，项目盈利能力有所提升。作为珠海地产的龙头，未来将受益于珠海房地产市场的造好和公司结算面积的爆发增长，未来2－3年业绩持续快速增长确定性较大。4、公司财务状况良好，现金流充足。1季度末公司资产负债率76.8%，扣除预收账款后的有息负债率只有62%。5、再融资将使得公司“如虎添翼”：4月7日，公司的配股获得了证监会的正式批文，公司大股东将全额认购。在目前信贷紧缩的形势下，对房地产开发企业而言，现金的重要性绝对是第一位的，谁有充足的现金谁就能加快周转并进行有力的扩张；配股完成后，公司因此将有足够资金进行项目获取、项目开发工作，08年发展将获重大发展动力。根据公司今日发布的公告，按10配3股有望募集到26亿元，届时公司资产负债率将下降到61.1%，。6、公司充足的经营激励：除了奖励基金外，公司的股权激励也非常有效。公司首期的股权激励计划为共629.2万份股票期权，激励对象为公司高层16位管理人员，股权激励计划行权价格为22.46元。公司未来将继续强化股权激励。股权激励的实施为公司业绩的快速增长奠定了坚实的制度基础。7、目前项目资源可供未来5年左右开发，且有成本优势。公司2007年获取项目储备162.3万平米，目前项目资源建筑面积约491.73万平米（在建、土地储备），位于珠海、中山两地，比重分别达到69%、31%，目前项目资源按2007年开发规模基本可维持未来5年左右开发。公司现有项目资源主要是通过公开竞买和收购方式取得，2004年以来公司通过收购方式取得资源305.96万平米，占新增资源的64%，具有成本优势。此外，若配股融资成功，公司的资产结构将改善，充裕的现金流将为公司的项目建设进展以及跨区域扩张带来新的动力。特别是目前行业发展回归理性，多数公司由于资金压力并没有能力新增项目资源，而近期受宏观调控影响，各地土地资源价格出现30％－50％左右的下跌，新的市场环境为公司自然挤出了竞争对手。目前华发已经在重庆、成都、南宁设立办事处，为异地拓展项目做好了前期铺垫。这为公司未来依靠品牌优势和开发实力实现从区域性龙头公司向全国性房地产开发企业转型提供了良好的机遇。
关于华发股份的股票估值和投资建议，多家机构对华发股份2008、2009、2010年未来每股收益的预测，预测均值每股收益约为1.3元、1.86、3.05元上下，综合PE、PEG和RNAV多种方法估值，研究机构给予的合理估值目标价位为配股实施前30元上下，相比目前约20元股价尚有50%左右上涨空间。公司目前08、09年市盈率分别为15.8倍和11.1倍,而房地产股08年平均市盈率约为21倍左右，公司股票投资价值存在低估。也因此，多家机构给予的投资评级，均为买入或者推荐投资评级。公司配股发行价对应于08年10.8倍市盈率，在目前股市因政策主导已经明显转强的背景下，相对低价配股，无疑有类似送股的效果，配股的除权填权也有望带来新的投资机会。
此外，从上交所的赢富数据显示的基金席位持股数据来，目前基金席位持有华发股份流通股比例为74.3％，基金持股集中度极高且相对稳定，显示出机构对公司股票的长期看好。大股东和机构投资者积极参与配股认购的倾向十分明显。
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